Selamat Datang di Kantor Pelayanan Jasa Publik

Penilaian Aset PDF Print E-mail
Article Index
Penilaian Aset
Pengertian Personal Properti
Pengertian Penilaian Aset
Penggunaan dan Manfaat Penilaian Aset
Standar Nilai dalam Penilaian Aset
Tahapan Penilaian Aset
Pendekatan Penilaian Aset Pendekatan Data Pasar
Pendekatan Penilaian Aset Pendekatan Biaya
Pendekatan Penilaian Aset Pendekatan Pendapatan
All Pages

 

 

 

Pengertian Real Properti

Menurut SPI 2007, pengertian real properti adalah hak perseorangan atau badan untuk memiliki, dalam arti menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah, misalnya hak milik atau hak guna bangunan berikut pengembangan yang melekat padanya. Misalnya tanah, bangunan dan saran pelengkapnya

Selain itu, pengertian real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real estat, real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat lain) yang terpisah dari fisik real estat. Oleh karena itu, real properti adalah suatu konsep nonfisik (atau konsep hukum).

 


 

Pengertian Personal Properti

Menurut SPI 2007, Kepemilikan lainnya dari suatu kepentingan selain real estat (realty) disebut sebagai personal properti dengan benda fisiknya yang disebut personalti (personalty).

Personal properti meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau tidak berwujud yang bukan merupakan real estat. Benda-benda ini tidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki sifat dapat dipindahkan.

properti jenis ini terdiri dari :

  • Berwujud (Tangible), merupakan semua properti berwujud selain tanah, bangunan dan sarana pelengkapnya. Contoh dari properti personal ini adalah mesin jahit, kendaraan bermotor, perhiasan, barang-barang inventaris dll.
  • Tidak Berwujud (Intangible). Properti ini dapat ditemui dalam bentuk saham, uang, merk dagang, goodwill, merk dagang dan sejenisnya.



Pengertian Penilaian Aset

SPI 2007 mendefinisikan penilaian sebagai suatu proses pekerjaan seorang penilai dalam memberikan oepini tertulis mengenai nilai ekonomi pada saat tertentu.

Dari defini tersebut, Penilaian Aset diartikan sebagai proses penilaian seorang penilai dalam memberikan suatu opini nilai suatu aset baik berwujud maupun tidak berwujud, berdasarkan hasil analisa terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku pada saat tertentu.

 


Penggunaan dan Manfaat Penilaian Aset

Jaminan Bank
Fungsi utama perbankan yang merupakan lembaga intermediasi antara pihak yang kelebihan dana (surplus of fund) dengan pihak yang memerlukan dana (lack of fund). Dalam menyalurkan kreditnya, perbankan membutuhkan jaminan. Berdasarkan Undang-Undang Perbankan nomor 7 tahun 1992, jaminan kredit dapat berupa jaminan pokok (semua asset yang terkait dengan proyek) dan jaminan tambahan (asset dan tabungan anggota/koperasi yang bersedia di jaminkan yang perlu di inventarisasi oleh agen atau pengurus koperasi). Untuk mengetahui nilai jaminan maka perlu dilakukan penilaian atas jaminan tersebut, yang biasanya adalah penilaian aset.

Restrukturisasi
Dalam melakukan restrukturisasi yang perlu dilakukan adalah:

  1. Pemetaan portfolio, untuk mengetahui bagaimana kemampuan masing-masing aset dalam memberikan nilai tambah bagi perusahaan. Apakah ada idle asset, atau aset yang kurang produktif, dan tak perlu dipertahankan karena tak sejalan dengan strategi perusahaan? Aset yang tak produktif serta tak sejalan dengan strategi perusahaan sebaiknya disisihkan untuk dijual.
  2. Kemudian dilakukan pemetaan SBU, masing-masing SBU dinilai berdasarkan beberapa karakter, seperti: a) daur hidup, b) bagian pasar, c) pertumbuhan dan arus kas. Selanjutnya masing-masing SBU dievaluasi, apakah masih sejalan dengan strategi perusahaan. SBU yang sesuai, dapat dikaitkan dengan peningkatan nilai, atau memberikan Economic Value Added (EVA) kepada perusahaan secara keseluruhan.
  3. Penilaian aset SBU. Penilaian aset SBU dilakukan dengan melibatkan penilai publik untuk mendapatkan nilai aset SBU yang wajar
  4. Pembenahan portfolio dan SBU.Setelah penilaian tersebut, aset dan SBU yang tersisa hanya yang benar-benar sesuai dengan strategi perusahaan. Namun kualitas aset dan SBU perlu dievaluasi, agar beroperasi secara optimal.

Go Public
Salah satu cara perusahaan untuk mendapatkan dana dalam membiaya kegiatan operasionalnya adalah dengan go public. Go public adalah menjual sebagian sahamnya kepada publik dan mencatatkan sahamnya di bursa. Perusahaan yang akan melakukan go public disebut emiten. Hal-hal yang harus dipersiapkan calon emiten dalam rangka penawaran umum yaitu:

  1. Persetujuan pemegang saham pendiri melalui RUPS
  2. Menunjuk Penjamin Emisi untuk membantu penyiapan semua dokumen yang diperlukan, termasuk upaya pemasaran agar penawaran umum tersebut sukses.Dengankoordinasi dengan penjamin emisi, perusahaan menyiapkan berbagai dokumen yang diperlukan seperti:
  • Laporan keuangan yang diaudit oleh akuntan publik yang terdaftar di Bapepam-LK;
  • Anggaran dasar berikut arnandernennya yang disiapkan notaris dan disahkan oleh instansi yang berwenang;
  • Legal Audit dari konsultan hukurn yang terdaftar di Bapepam-LK;
  • Laporan penilai independen;
  • ProspeMus Penawaran Umurn; dan
  • Beberapa dokumen lain sebagaimana yang diatur dalam ketentuan yang berlaku.

Jual/beli
Dalam melakukan pembelian maupun penjualan suatu aset maka perlu dilakukan penilaian aset untuk mengetahui nilai dari aset tersebut.

 


 

Standar Nilai dalam Penilaian Aset

Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (3.1. SPI 1, SPI 2007)

Nilai dalam Penggunaan merupakan nilai yang dimiliki oleh suatu properti tertentu bagi penggunaan tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan oleh karena itu tidak berkaitan dengan Nilai Pasar. Nilai dalam Penggunaan ini adalah nilai yang diberikan oleh properti tertentu kepada badan usaha dimana properti tersebut merupakan bagian dari badan usaha tanpa memperdulikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari properti tersebut atau jumlah uang yang dapat diperoleh atas penjualannya. (3.1. SPI 2, SPI 2007)

Nilai Investasi merupakan nilai properti untuk investor tertentu atau kelompok investor tertentu untuk tujuan investasi yang teridentifikasi. Konsep Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi (worth) ini mengkaitkan  properti khusus dengan investor khusus, kelompok investor, atau badan usaha dengan kriteria-kriteria dan tujuan-tujuan investasi yang teridentifikasi. Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi suatu properti dapat lebih tinggi atau lebih rendah dari Nilai Pasar properti. Istilah Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi hendaknya jangan dirancukan dengan Nilai Pasar properti investasi. Walau bagaimanapun, Nilai Pasar dapat mencerminkan sejumlah penaksiran atas Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi secara individual, atau properti tertentu. Nilai Investasi, atau manfaat ekonomi berkaitan dengan Nilai Khusus. (3.2. SPI 2, SPI 2007)

Nilai Bisnis yang Berjalan adalah Nilai suatu bisnis secara keseluruhan. Konsep ini melibatkan penilaian terhadap suatu bisnis yang berjalan, di mana alokasi atau pembagian dari Nilai Bisnis Yang Berjalan secara keseluruhan menjadi bagian-bagian penting yang memberikan kontribusi kepada keseluruhan bisnis, tetapi tidak satu pun dari komponen tersebut membentuk dasar untuk Nilai Pasar. Oleh karena itu konsep Nilai Bisnis yang Berjalan dapat diterapkan hanya pada properti yang merupakan bagian penyertaan badan usaha atau perusahaan. (3.3. SPI 2, SPI 2007

Nilai Asuransi adalah nilai properti sebagaimana yang diatur berdasarkan kondisi-kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi dan dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci. (3.4. SPI 2, SPI 2007)

Nilai Kena Pajak adalah nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku berkaitan dengan penaksiran nilai, dan atau penentuan pajak properti. Walaupun beberapa peraturan perundang-undangan mungkin mengutip Nilai Pasar sebagai dasar penaksiran nilai, metodologi penilaian yang digunakan untuk mengestimasi nilai dapat menghasilkan nilai yang berbeda dengan Nilai Pasar sebagaimana telah didefinisikan dalam SPI 1. Oleh karena itu Nilai Kena Pajak tidak dapat dipertimbangkan sebagai Nilai Pasar sebagaimana didefinisikan dalam SPI 1 kecuali diindikasikan sebaliknya secara  eksplisit. (3.5. SPI 2, SPI 2007)

Nilai Sisa adalah nilai suatu properti, tanpa nilai tanah, seperti jika dijual secara terpisah untuk setiap bagiannya dan tidak lagi dimanfaatkan untuk penggunaannya saat ini serta tanpa memperhatikan penyesuaian dan perbaikan khusus. Nilai tersebut dapat diberikan dengan atau tanpa memperhitungkan biaya penjualan, dan apabila memperhitungkan biaya penjualan, hasilnya dihitung dengan menggunakan konsep nilai realisasi bersih (net realisable value). Dalam setiap analisis, komponen-komponen yang termasuk atau tidak termasuk hendaknya diidentifikasi.(3.6. SPI 2, SPI 2007)

Nilai Jual Paksa adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai Jual Paksa dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual. Istilah Nilai Likuidasi seringkali digunakan dan memiliki arti sama dengan Nilai Jual Paksa. (3.7. SPI 2, SPI 2007)

Nilai Khusus adalah istilah yang terkait dengan unsur luar biasa dari nilai sehingga melebihi Nilai Pasar. Nilai Khusus dapat terjadi, misalnya oleh karena kaitan fisik, fungsi, ataupun ekonomi dari properti dengan properti lainnya seperti properti yang bersambungan. Nilai khusus merupakan suatu penambahan nilai yang dapat diterapkan untuk pemilik/ pengguna tertentu atau pemilik/pengguna prospektif dari properti dan bukan pasar secara keseluruhan. Nilai khusus hanya dapat diterapkan untuk pembeli dengan kepentingan khusus. Nilai penggabungan (marriage value) merupakan penambahan nilai hasil penggabungan dua atau lebih hak atas properti, merepresentasikan contoh khusus dari nilai khusus. Nilai khusus dapat dikaitkan dengan  elemen-elemen Nilai Bisnis yang Berjalan, dan Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi. Penilai harus memastikan bahwa kriteria tersebut berbeda dengan Nilai Pasar, dengan menyatakan sejelas-jelasnya Asumsi Khusus yang dibuat. (3.8. SPI 2, SPI 2007)

Nilai Jaminan Pinjaman merupakan nilai properti yang ditentukan oleh penilai dengan penaksiran secara berhati-hati atas marketabilitas properti di masa mendatang dengan memperhatikan aspek kesinambungan jangka panjang properti, kondisi pasar lokal dan normal, dan penggunaan saat ini serta alternatif penggunaan properti yang sesuai. Elemen-elemen yang bersifat spekulatif tidak dapat diperhitungkan dalam penilaian Nilai Jaminan Pinjaman. Nilai Jaminan Pinjaman akan didokumentasikan secara jelas dan transparan. (3.9. SPI 2, SPI 2007)

 


Tahapan Penilaian Aset

 

 

 


 

Pendekatan Penilaian Aset (Data Pasar)

Metode perbandingan data pasar atau sering disebut juga sebagai metode perbandingan harga jual (sales comparation method) atau metode perbandingan data langsung (direct market comparation method) adalah metode penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan secara langsung properti yang dinilai dengan data properti yang sejenis yaitu dengan cara Penilai harus mendapat 3 atau lebih data banding yang telah terjual atau sedang ditawarkan untuk dijual yang sejenis terhadap properti yang akan dinilai kemudian dibuat penyesuaiannya terhadap property yang dinilai

Harga Jual Property yang sebanding +/- penyesuaian = Indikasi Nilai dari property

Langkah-langkah yang diperlukan dalam metode ini adalah :

  1. Tahap Pengumpulan data.
    Kumpulan data dicatat dalam buku data.
    Sumber-sumber data dpt dihimpun dari :
    -Broker
    -Developer
    -Iklan, surat kabar, majalah, papan pengumuman (langsung tinjau kelokasi)
    -Arsip hasil penilaian
    -Investor
  2. Tahap Analisa data
    Data yang dipergunakan harus memenuhi syarat-syarat dibawah ini, yaitu :
    - Data tersebut diperoleh dari transaksi jual beli tanpa paksaan
    - Data transaksi Jual beli yang belum lama berlangsung
    - Data jual beli tersebut harus punya kesamaan dalam hal peruntukan, bentuk tanah, lokasi yang sejenis, sifat-sifat fisik & sosial, ukuran/luas, cara jual beli
  3. Tahap Penyesuaian
    Penyesuaian untuk perbedaan yang ada, berdasarkan pada waktu, lokasi dan lainnya.

 

Metode Penyesuaian

Metode dalam tahap penyesuaian ini terdapat 3 macam metode, yaitu:

  • Metoda tambah kurang (Pluses and minuses method)
    Artinya penyesuaian langsung dibandingkan secara keseluruhan kelebihan dan kekurangan dengan data-data pembanding yang ada.

Data 1 Data 2 Data 3
Harga jual Rp. 100 jt Rp. 108 jt Rp. 98 jt
Nilai indikasi Rp.104 jt Rp. 106 jt Rp. 102 jt
Penyesuaian dilakukan dengan cara pembebanan.
Misalnya: Properti yang paling mendekati adalah no.2 diambil 40% no. 1 & 3 = 30%

Jadi Nilai Pasar :
30% x 104 jt = 31.200.000
40% x 106 jt = 42.400.000
30% x 102 jt = 30.000.000
104.200.000

  • Metode jumlah rupiah (Rupiah Amount Method)

Data 1 Data 2 Data 3
Harga jual Rp. 100 jt Rp. 108 jt Rp. 98 jt
Penyesuaian + 5 j 0 + 8 jt
Lokasi - 1 jt 0 0
Ukuran 0 0 - 4 jt
Kondisi perlengkap 0 0 0
Mutu bangunan 0 - 2 jt 0
Total penyesuaian + Rp. 4 jt -Rp. 2 jt Rp. 4 jt
Nilai indikasi Rp. 104 jt Rp. 106 jt Rp. 102 jt

Dengan cara pembebanan :

Nilai Pasar:
30% x Rp. 104 jt = Rp. 31.200.000
40% X Rp. 106 jt = Rp. 42.400.000
30% x Rp. 102 jt = Rp. 30.000.000
= Rp.104.200.000

  • Metode Persentase (Percentage Method)

Data 1 Data 2 Data 3
Harga jual Rp. 100 jt Rp. 108 jt Rp. 98 jt
Penyesuaian 5% 0% 8%
Lokasi -1% 0% 0%
Ukuran 0% 0% -4%
% Kondisi pelengkap 0% 0% 0%
Mutu bangunan 0% -4% 0%
Total penyesuaian 4% -4% 4%
Nilai indikasi Rp. 104 jt Rp. 105.840 jt Rp.101.920 jt
Dengan cara pembebanan :

Nilai Pasar :
30% x Rp. 104 jt = Rp. 31.200.000
40% x Rp. 105.840 jt = Rp. 42.336.000
30% x Rp. 101.920 jt = Rp. 30.429.000
= Rp. 104.000.000

  • Teknik Berpasangan (Paired Comparison)
    Penyesuaian dilakukan berdasarkan satu perbedaan dari pasangan properti pembanding yang dipasang-pasangkan.

 


Pendekatan Penilaian Aset (Biaya)

 

Dengan mengunakan Metode Kalkulasi biaya, Nilai properti (Tanah dan Bangunan) diperoleh dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong, nilai tanah dihitung dengan menggunakan metode perbandingan data pasar (market data approach). Sedangkan nilai bangunan dihitung dengan metode kalkulasi Biaya. Nilai pasar bangunan dihitung dengan menghitung biaya reproduksi baru (RCN) bangunan pada saat penilaian dikurangi penyusutan.

Rumus Umum :
 Nilai Properti = Nilai Tanah + ( Biaya Reproduksi Baru (RCN)-Penyusutan)

 

Langkah-langkah yang diperlukan:
► Hitung nilai tanah dengan perbandingan data pasar, dengan menganggap tanh sebagai tanah kosong dan tersedia untuk dikembangkan sesuai dengan prinsip Highest and Best Use
► Hitung biaya realisasi baru dari bangunan & prasarana
► Hitung semua penyusutan oleh semua penyebab (fisik, fungsional dan ekonomis)
► Kurangi biaya realisasi baru dengan besarnya penyusutan akan diperoleh nilai pasar bangunan
► Nilai pasar tanah di tambah nilai pasar bangunan sama dengan nilai properti dengan methode pendekatan biaya

 

Menghitung Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)

Dalam menghitung biaya pengganti baru terdapat 4 macam metode yang dapat digunakan, yaitu

  • Metode survey kuantitas (quantity survey method)
    Dalam menerapkan metode ini, penilai Properti wajib memperoleh data:
    (1) biaya langsung, antara lain biaya persiapan lahan, biaya material, dan biaya tenaga kerja;
    (2) biaya tidak langsung, antara lain biaya survey, biaya perizinan, biaya asuransi, biaya lain-lain (overhead cost), keuntungan, dan pajak; dan
    (3) harga satuan yang digunakan, meliputi biaya bahan dan biaya upah;
  • Metode unit terpasang (unit inplace method)
    Dalam menggunakan Metode Unit Terpasang (Unit In Place Method), Penilai Properti wajib menghitung estimasi biaya bangunan atau konstruksi berdasarkan harga satuan unit terpasang
  • Methode meter persegi (square meter method)
    Dalam menggunakan Metode Meter Persegi (Square Meter Method), Penilai Properti wajib:  
    (1) menghitung estimasi biaya pembangunan dengan memperhatikan harga kontrak atau biaya pembangunan dari properti pembanding yang sebanding dan sejenis yang baru selesai dibangun dalam jangka waktu paling lama satu tahun sejak Tanggal Penilaian (Cut Off Date);   
    (2) melakukan penyesuaian terhadap data properti pembanding yang sebanding dan sejenis, dalam hal terdapat perbedaan data secara signifikan antara obyek penilaian dan properti pembanding yang sebanding dan sejenis yang dapat mempengaruhi Nilai;
    (3) melakukan penyesuaian estimasi biaya pembangunan terhadap kecenderungan perubahan biaya pembangunan pada tanggal kontrak atau tanggal konstruksi sampai dengan Tanggal Penilaian (Cut Off Date); dan  
    (4) menghitung estimasi biaya pembangunan yang dapat diambil dari biaya pembangunan properti pembanding yang sebanding dan sejenis atau biaya pembangunan properti yang baru selesai dibangun dalam jangka waktu paling lama satu tahun sebelum Tanggal Penilaian (Cut Off Date), dalam hal biaya pembangunan pada tanggal kontrak atau tanggal konstruksi tidak diketahui, sepanjang memenuhi persyaratan sebagai berikut:
    -properti pembanding yang sebanding dan sejenis memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use);
    -properti pembanding yang sebanding dan sejenis dalam kondisi pasar yang stabil; dan
    -nilai lokasi (site value) dari properti pembanding yang sebanding dan sejenis dapat diketahui.
  • Metode Index biaya (Index method)
    Dalam menggunakan Metode Indeks Biaya (Cost Indexing Method), Penilai Properti wajib mengalikan biaya pembangunan properti pembanding yang sebanding dan sejenis dengan Indeks Biaya tertentu untuk menghasilkan estimasi biaya pembangunan obyek penilaian.

 

Menghitung Penyusutan Bangunan/Depresiasi

Penyusutan adalah pengurangan nilai dari biaya pembuatan baru. Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach), diperlukan suatu tahapan yang cukup penting, yaitu memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi dari bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar dari bangunan atau nilai pasar dari properti yang dinilai. Depresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur bangunan saja, tetapi juga keadaan bangunan, walaupun bangunan dalam keadaan 100% baru. Karena dalam penilaian yang kita tentukan adalah nilai bangunan bukan biaya membangun baru bangunan. Ingat bahwa biaya membangun bangunan tidak sama dengan nilai bangunan. Bangunan akan mempunyai nilai bila bangunan tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia.

Dalam menghitung penyusutan terdapat 3 macam metode yang dapat digunakan, yaitu

Terdapat 3 Macam Penyusutan/Depresiasi bangunan, yaitu :

  • Metode ekstraksi pasar
    Metode ekstraksi pasar hanya dapat digunakan jika:
    (1) harga jual properti pembanding yang berasal dari asosiasi penilai tersedia;
    (2) properti pembanding yang digunakan wajib memiliki kriteria sebanding dan sejenis; dan
    (3) perhitungan nilai tanah dan/atau Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) atas properti pembanding dapat dilakukan dengan akurat.

    Prosedur perhitungan penyusutan dengan menggunakan metode ekstraksi pasar adalah:
    (1) memperoleh data transaksi atau penawaran properti pembanding dari asosiasi penilai;
    (2) melakukan penyesuaian data transaksi atau penawaran properti pembanding;
    (3) menghitung nilai properti pembanding yang telah disusutkan (depreciated cost of improvements) untuk properti yang terdiri atas tanah dan bangunan serta prasarana lain dilakukan dengan cara mengurangkan data transaksi atau penawaran properti pembanding dengan nilai tanah properti pembanding;
    (4) menghitung Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding;
    (5) menghitung penyusutan dengan cara mengurangkan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding dengan nilai properti pembanding yang telah disusutkan; dan
    (6) mengkonversikan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi penyusutan dengan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding.

  • Metode Umur Ekonomis
    Dalam menghitung penyusutan dengan menggunakan metode
    umur ekonomis, Penilai Properti wajib terlebih dahulu
    memperoleh data sebagai berikut: 
    (1) umur aktual properti dengan cara menghitung jumlah tahun sejak properti selesai didirikan atau dibuat sampai dengan tanggal penilaian;
    (2) umur efektif dengan cara melakukan penyesuaian terhadap umur aktual berdasarkan kondisi dan kegunaan properti, atau sisa umur ekonomis properti dengan cara melakukan estimasi terhadap sisa umur yang masih tersisa sebelum properti tidak dapat digunakan atau dioperasikan secara ekonomis;
    (3) umur ekonomis (economic life) atau umur manfaat (useful life) dengan cara menghitung jumlah tahun sejak properti didirikan atau dibuat sampai dengan estimasi waktu properti tidak dapat digunakan atau dioperasikan secara ekonomis;

    Prosedur perhitungan penyusutan dengan menggunakan metode umur ekonomis adalah:
    (1) menentukan umur ekonomis dan umur efektif obyek penilaian; dan
    (2) menentukan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi umur efektif dengan umur ekonomis obyek penilaian.


  • Metode Breakdown
    Dalam metode breakdown, penyusutan dikelompokkan kedalam
    tiga bagian utama yaitu:
    1. Kerusakan fisik (physcal deterioration)
      contohnya rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya

      Prosedur perhitungan penyusutan berdasarkan kemunduran fisik (physical deterioration), antara lain: 
      (a) kemunduran fisik (physical deterioration) yang tidak dapat diperbaiki (incurable) didasarkan pada faktor umur, dihitung dengan cara membagi umur efektif dengan umur ekonomis; atau
      (b) kemunduran fisik (physical deterioration) yang dapat diperbaiki (curable) didasarkan pada faktor kondisi terlihat, dihitung dengan cara memperkirakan besaran biaya perbaikan yang diperlukan.

      Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan kerusakan fisik
      Penyusutan fisik = (umur efektif / umur manfaat) X 100%

    2. Keusangan Fungsional (functional obsolescence)
      contohnya, perencanaan yang kurang baik, ketidakseimbangan yang berhubungan dengan ukuran, model, bentuk, umur dan lainnya

      Perhitungan penyusutan akibat keusangan fungsional (functional obsolescence) dilakukan dengan cara menghitung estimasi besarnya biaya yang diperlukan untuk membuat obyek penilaian berfungsi dengan optimal, atau memperkirakan inefisiensi operasional.

      Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan kemunduran fungsional
      Kemunduran fungsional = % kemunduran fungsional X (100% - %penyusutan fisik)

    3. Keusangan Ekonomis (economic obsolescence)
      contohnya perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah dan peraturan lain yg membatasi peruntukan dan lain-lain.

      Perhitungan penyusutan akibat keusangan ekonomis (economic obsolescence) dilakukan dengan memperhatikan hal-
      hal, antara lain:
      (a) dalam hal obyek penilaian dapat diperjualbelikan, maka dihitung dari besarnya nilai perbandingan harga penjualan pada saat sebelum terjadinya keusangan ekonomis (economic obsolescence) dengan pada saat sesudah terjadinya keusangan ekonomis (economic obsolescence);
      (b) dalam hal obyek penilaian merupakan properti komersial, maka dihitung dari besarnya penurunan pendapatan obyek penilaian dengan memperhatikan penyebab penurunan pendapatan tersebut; dan
      (c) dalam hal obyek penilaian merupakan properti industri, maka dihitung  dari besarnya penurunan produksi obyek penilaian dengan memperhatikan penyebab penurunan produksi tersebut.

      Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan keusangan ekonomis
      Keusangan ekonomis = % keusangan ekonomis X (100% - %penyusutan fisik)


Pendekatan Penilaian Aset (Pendapatan)
Pendekatan Pendapatan (Income Approach) berdasarkan pada pola pikir hubungan antara pendapatan dari properti dan nilai dari properti itu sendiri.
Nilai dari properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk menghasilkan keuntungan. Metode ini dikenal juga sebagai metode kapitalisasi karena pendapatan bersih yang dihasilkan oleh suatu properti dikapitalisasi menjadi nilai kini melalui perhitungan matematis yang disebut dengan kapitalisasi

Formula yang mendasari metode ini adalah

V = I/R Dimana, V= Nilai, I = Pendapatan, R= tingkat bunga


Dalam Pendekatan Pendapatan terdapat 4 metode:
1) Metode Diskonto Arus Kas(Discounted Cash Flow Method/Metode DCF);
2) Metode Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization Method);
3) Metode Penyisaan (Residual Technique Method); dan
4) Gross Income Multiplier (GIM).

  • Metode Diskonto Arus Kas
    DCF atau dikenal juga dengan metode Arus Kas yang didiskonto. Dimana arus kas dapat lebih memberikan gambaran pendapatan suatu properti baik sekarang maupun yang akan datang, dengan memperhatikan data-data masa lampau. Metode DCF sangat sesuai untuk property yang menghasilkan pendapatan dengan kondisi perekonomian yang tidak stabil. Proyeksi arus kas sangat penting dalam penilaian untuk property yang menghasilkan pendapatan, oleh karena itu diperlukan :
    - Prinsip antisipasi (principle of anticipation)
    - Penyesuaian seluruh data pasar
    - Analisa data pasar secara cermat
    - Data pasar harus akurat
    - Jangka waktu proyeksi yang dapat dianggap memenuhi prediksi arus kas (umumnya 5 – 10 tahun)

    Tahapan pekerjaan yang dilakukan pada metode ini adalah:
    a) melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan properti pembanding;
    b) mengestimasi pendapatan kotor potensial (potential gross income) dengan memperhatikan, paling kurang:
    1. keandalan asumsi yang digunakan;
    2. data historis yang digunakan; dan
    3. biaya sewa dan luas area bangunan.
    c) melakukan penjumlahan antara pendapatan lain-lain dan pendapatan kotor potensial setelah dikurangi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss) untuk memperoleh perkiraan pendapatan kotor efektif (effective gross income);
    d) menentukan biaya-biaya operasi (operating expenses), dengan memperhatikan, paling kurang:
    1. keandalan asumsi yang digunakan;
    2. data historis yang digunakan; dan
    3. biaya perawatan bangunan.
    e) mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional untuk mendapatkan pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak;
    f) menentukan Tingkat Diskonto;
    g) menentukan prosedur pendiskontoan; 
    h) mendiskontokan pendapatan bersih operasi (net operating income) untuk mengestimasi indikasi Nilai obyek penilaian; dan
    i) dalam hal terdapat terminal value sebagai salah satu unsur pembentuk indikasi Nilai, maka Penilai Properti dapat menggunakan tingkat kapitalisasi terminal (terminal capitalization rate)dalam perhitungan terminal value dengan mempertimbangkan.Tingkat Kapitalisasi pada periode awal(Initial Capitalization Rate) yang merupakan tolok ukur untuk memastikan besaran tingkat kapitalisasi terminal (terminal capitalization rate).

  • Metode Kapitalisasi Langsung
    Pada metode ini Nilai obyek penilaian didapatkan dengan membagi proyeksi pendapatan tahunan yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan dimasa yang akan datang dengan Tingkat Kapitalisasi tertentu.

    Langkah-langkah yang wajib dilakukan dalam penggunaan metode kapitalisasi langsung (direct capitalization method), paling kurang:
    a) melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan properti pembanding; 
    b) mengestimasi pendapatan kotor potensial obyek penilaian;
    c) mengestimasi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss) dari obyek penilaian;
    d) melakukan pengurangan antara total pendapatan kotor potensial dengan tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss) untuk memperoleh pendapatan kotor efektif (effective gross income);
    e) mengestimasi total biaya operasional yang terdiri dari biaya tetap, biaya variabel dan cadangan;
    f) melakukan pengurangan antara pendapatan kotor efektif (effective gross income) dengan total biaya operasional untuk memperoleh pendapatan bersih operasi;
    g) menetapkan tingkat kapitalisasi; dan
    h) mengkapitalisasikan pendapatan bersih operasi untuk mengestimasi indikasi Nilai obyek penilaian;

  • Metode Penyisaan
    Pada metode ini, nilai obyek penilaian didapatkan dengan mengkapitalisasi komponen pendapatan yang merupakan bagian dari komponen properti, antara lain tanah dan bangunan serta mesin dan peralatan. Melakukan pengurangan antara pendapatan bersih operasi properti secara keseluruhan dengan pendapatan tahunan (annual income) dari komponen-komponen properti lainnya yang bukan obyek penilaian untuk memperoleh komponen pendapatan obyek penilaian.

    Teknik yang digunakan dalam metode penyisaan (residual technique method), adalah sebagai berikut:
    a) Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique);
    b) Teknik Penyisaan Bangunan (Building Residual Technique); dan/atau
    c) Teknik Penyisaan Mesin dan Peralatan Bangunan (Building Equipment Residual Technique).

    Dalam penerapan Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique), maka berlaku ketentuan sebagai berikut:
    a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat Kapitalisasi;
    b) penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh tanah dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan  yang dihasilkan oleh properti selain tanah (bangunan, prasarana, mesin serta peralatan lain);
    c) properti selain tanah sebagaimana dimaksud dalam poin b) dapat berupa properti yang telah ada ataupun berupa proyeksi apabila dibangun/dikembangkan dalam hal memenuhi prinsip penggunaan terbaik dan tertinggi dari tanah;
    d) penentuan Tingkat Kapitalisasi khusus untuk tanah; dan
    e) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari tanah sebagaimana dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi tanah untuk mendapatkan indikasi nilai tanah;

    Dalam penerapan Penilai Properti menggunakan Teknik Penyisaan Bangunan (Building Residual Technique), maka berlaku ketentuan sebagai berikut:
    a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat Kapitalisasi;
    b) penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh bangunan dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan  yang dihasilkan oleh properti selain bangunan  (tanah,  mesin serta peralatan lain);
    c) penentuan Tingkat Kapitalisasi khusus untuk bangunan; dan
    d) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari bangunan sebagaimana dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi bangunan untuk mendapatkan indikasi nilai bangunan;     

    Dalam penerapan Teknik Penyisaan Mesin dan Peralatan Bangunan (Building Equipment Residual Technique), maka berlaku ketentuan sebagai berikut:
    a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat Kapitalisasi;
    b) penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh mesin dan peralatan bangunan dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan  yang dihasilkan oleh properti selain mesin dan peralatan bangunan (tanah,  bangunan dan prasarana);
    c) penentuan Tingkat Kapitalisasikhusus untuk mesin dan peralatan bangunan; dan
    d) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari mesin dan peralatan bangunan sebagaimana dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi mesin dan peralatan bangunan untuk mendapatkan indikasi nilai mesin dan peralatan bangunan.

  • Metode Gross Income Multiplier
    Pada metode ini, nilai obyek penilaian didapatkan dengan mengkonversikan Pendapatan kotor tahunan (potential gross income) yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan dimasa yang akan datang dengan konstanta tertentu.

    Langkah-langkah yang dilakukan dalam penggunaan gross income multiplier method, paling kurang:
    a) mengestimasi nilai jual dari properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian;
    b) mengestimasi pendapatan kotor potensial dari properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian;
    c) membagi nilai jual properti sebanding dengan pendapatan kotor potensial properti sebanding dan sejenis untuk memperoleh gross income multiplier;
    d) mengestimasi pendapatan kotor potensial obyek penilaian; dan
    e) mengalikan gross income multiplier dengan pendapatan kotor potensial obyek penilaian untuk memperoleh indikasi Nilai obyek penilaian.

Last Updated on Friday, 12 August 2011 16:03
 

Information Highlight

Studi Kelayakan

  Pengertian Studi kelayakan bisnis adalah kajian tentang berhasil tidaknya suatu bisnis dilaksanakan dengan menguntungkan secara terus menerus.       Pihak yang Berkepentingan - Pelaku bisnis dan investor ... Read more

Penilaian Aset Tak berwujud

    Pengertian Berdasarkan SPI 2007, aset tak berwujud adalah aset yang mewujudkan dirinya melalui properti-properti ekonomis dimana aset ini tidak mempunyai substansi fisik. Jenis-Jenis Aset Tak Berwujud Aset tak berw... Read more

Penilaian Saham

    Pengertian Bisnis Berdasarkan SPI 2007, badan usaha adalah entitas komersial, industri, jasa atau investasi yang menjalanka kegiatan ekonomi. Badan usaha biasanya bersifat mencari keuntungan ya... Read more

Penilaian Aset

      Pengertian Real Properti Menurut SPI 2007, pengertian real properti adalah hak perseorangan atau badan untuk memiliki, dalam arti menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah, ... Read more

Copyright 2010 KJPP Tri, Santi & Rekan